Nájom bytu: Základom je kvalitná nájomná zmluva

Ak zvažujete prenájom bytu alebo naopak, ak si plánujete byt prenajať, je dôležité poznať svoje práva a povinnosti.

Čo všetko by ste mali vedieť a na čo si dať pozor, ak vstupujete do nájomného vzťahu? 

Právny režim

 

Nájom bytu sa môže uzatvoriť podľa Občianskeho zákonníka (ust. § 663 a nasl. zák. č. 40/1964 Zb.) alebo podľa zákona o krátkodobom nájme bytu (zák. č. 98/2014 Z. z.). Zákon o krátkodobom nájme bytu umožňuje flexibilnejšie podmienky, ako sú napríklad kratšie výpovedné lehoty.

V prípade krátkodobého nájmu podľa tohto zákona nevzniká nájomcovi pri skončení nájmu právo na poskytnutie bytovej náhrady. Tento typ nájmu sa uzatvára vždy na dobu určitú, maximálne na 2 roky, pričom je možné predĺžiť ho najviac dvakrát po sebe (dokopy je teda možné uzatvoriť nájom s tým istým nájomcom podľa tohto zákona maximálne na 6 rokov). 

Na druhej strane, nájom podľa Občianskeho zákonníka neobmedzuje dobu nájmu a môže byť uzatvorený aj na dobu neurčitú. Občiansky zákonník stanovuje dlhšie výpovedné lehoty v prípade skončenia nájmu výpoveďou a za určitých podmienok v prípade skončenia nájmu poskytuje nájomcovi aj právo na poskytnutie bytovej náhrady.

Náležitosti nájomnej zmluvy

 

Nájomná zmluva na byt by vo všeobecnosti mala obsahovať:

• identifikáciu zmluvných strán;
• označenie bytu a rozsah jeho užívania;
• výšku nájomného a úhrad za plnenia spojené s užívaním bytu alebo spôsob ich výpočtu;
• určenie doby nájmu;
• ostatné skutočnosti, resp. práva a povinnosti zmluvných strán (napr. podmienky zániku nájmu, opis stavu bytu, opis príslušenstva, spôsob a dátum odovzdania bytu nájomcovi).

Zmluva môže byť pri nájme podľa Občianskeho zákonníka ústna, avšak o jej obsahu je potrebné vyhotoviť zápisnicu. Ak nie je dohodnutá doba nájmu, predpokladá sa nájom na dobu neurčitú. Pri nájme podľa zákona o krátkodobom nájme musí byť zmluva písomná a uzatvorená len na dobu určitú podľa vyššie uvedených kritérií. V tejto zmluve musí byť tiež vyhlásenie nájomcu o tom, že si je vedomý skutočnosti, že zmluva je uzavretá v súlade s týmto zákonom.

Nájomné, úhrady za plnenia a peňažná zábezpeka

 

Základné platby, ktoré nájomca poskytuje prenajímateľovi, sú nájomné a úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu (napríklad platby za energie). Tieto platby sa zvyčajne poskytujú na mesačnej báze.

Zmluva môže tiež upravovať podmienky, za ktorých môže prenajímateľ jednostranne zmeniť výšku nájomného alebo úhrad, napríklad v prípade zvýšenia cien energií alebo v dôsledku inflácie.

Strany môžu dohodnúť aj peňažnú zábezpeku, ktorá slúži na zabezpečenie pohľadávok prenajímateľa (napr. z dôvodu neplatenia nájomného alebo spôsobenej škody). Maximálna výška zábezpeky môže byť najviac trojnásobok súčtu mesačného nájmu a úhrad za plnenia. Ak prenajímateľ zábezpeku použije, nájomca je povinný ju doplniť do pôvodnej výšky do jedného mesiaca.

Po skončení nájomného vzťahu je prenajímateľ povinný vrátiť nevyčerpanú časť zábezpeky nájomcovi do jedného mesiaca od vypratania bytu, ak sa strany nedohodnú inak.

Drobné úpravy v byte a náklady spojené s bežnou údržbou

 

Pokiaľ sa nedohodne inak, platí, že drobné úpravy a náklady spojené s údržbou v byte, ktoré zásadne neovplyvňujú vzhľad ani funkčnosť bytu, hradí nájomca. Zoznam takýchto drobných úprav hradených nájomcom je uvedený v prílohe nariadenia vlády č. 87/1995 Z. z. (napr. oprava batérie, výmena sifónu, oprava tlakového splachovača), resp. sem zaraďujeme aj opravy nezahrnuté v tomto zozname v prípade, ak náklady na jednu opravu neprevýšia 6,64 €.

Ak sa nájomca nepostará o včasné vykonanie drobných opráv a bežnú údržbu bytu, má prenajímateľ právo tak urobiť po predchádzajúcom upozornení nájomcu na svoje náklady a požadovať od nájomcu náhradu. V prípade výskytu väčších opráv v byte, ktoré je povinný znášať prenajímateľ, je nájomca povinný bezodkladne potrebu týchto opráv prenajímateľovi oznámiť.

Podnájom časti bytu nájomcom pre ďalšiu osobu

 

Vo všeobecnosti platí, že prenajatý byt možno inému prenechať do podnájmu len s písomným súhlasom prenajímateľa a najdlhšie na dobu nájmu. 

Odporúčania pred vstupom do nájomného vzťahu 

 

Pri uzatváraní nájomnej zmluvy si dôkladne preštudujte jej podmienky a overte si pravdivosť všetkých údajov. Napríklad overte, či je prenajímateľ skutočným vlastníkom nehnuteľnosti, ktorú ponúka na prenájom, a skontrolujte aj ostatné tvrdenia (napr. ohľadom lokality, parkovania, susedov, atď.).

Ak vám prenajímateľ predkladá zmluvu priamo pri obhliadke bytu, neponáhľajte sa a vyžiadajte si čas na jej dôkladné preštudovanie. Pred prevzatím bytu tiež nezabudnite skontrolovať jeho stav a spísať všetky nedostatky v protokole o odovzdaní. 

Pozor na omeškanie

 

Kvalitná nájomná zmluva je základom pre bezproblémový nájomný vzťah a dodržiavanie všetkých povinností je zase kľúčové pre stabilitu tohto vzťahu. Prenajímateľ je na jednej strane povinný prenechať byt do nerušeného užívania nájomcovi a nájomca je zase povinný pravidelne platiť nájom a úhrady za plnenia.

Nájomca by mal byť obzvlášť pozorný, ak ide o platby. V prípade omeškania môže totiž prenajímateľ požadovať sankcie, ako napríklad úrok z omeškania, a v prípade dlhšieho neplatenia môže prenajímateľ za splnenia zákonných podmienok nájom aj ukončiť výpoveďou alebo odstúpením od zmluvy.

JUDr. Marek Baraník

advokát, konateľ

Advokátska kancelária Remedium Legal, s.r.o.

Článok je súčasťou aprílového vydania samosprávnych novín Naša Petržalka.